Заказать звонок

Оспаривание сделок с недвижимостью

К сожалению, сделки с недвижимостью далеко не всегда проходят гладко – можно стать жертвой мошенников или просто заключить невыгодный для себя договор по незнанию. Но отчаиваться не стоит – существует процедура оспаривания сделок с недвижимостью, которая при правильном подходе позволит признать договор купли-продажи (или любой другой) недействительным, тем самым защитив ваши интересы. И такие ситуации совсем не редкость – по статистике, до 15% всех сделок, касающихся недвижимого имущества, впоследствии оспариваются в суде.

В данной статье мы расскажем, как можно оспорить сделку с недвижимостью, какие для этого потребуются документы, основания и куда обращаться за справедливостью.

Основания для оспаривания сделки купли-продажи

Существует два сходных, но различных понятия – ничтожная и оспоримая сделка. В первом случае речь идет о сделках, которые заведомо заключались с нарушением законодательства, а значит, юридически вообще не могли быть оформлены. Для ничтожных сделок не требуются основания – они признаются недействительными по факту, если доказано нарушение закона при ее заключении. Вот примеры таких сделок:

  • нарушение прав третьих лиц – например, когда квартира продается одним из собственников без согласия других совладельцев;
  • одна из сторон сделки недееспособна – имеет серьезные психические отклонения, страдает наркотической или алкогольной зависимостью, и это подтверждено соответствующими документами;
  • одна из сторон сделки не достигла возраста совершеннолетия – дети в возрасте до 14 лет вообще не имеют права ставить подписи под договором купли-продажи недвижимости, а в возрасте 14-17 лет – только при наличии письменного согласия родителей;
  • сделка является мнимой или притворной – в первом случае договор не имеет реальных юридических последствий, во втором – прикрывает другую сделку (очень распространённый вариант: формально квартира передаётся по договору дарения, а фактически продается, но ее стоимость нигде не фиксируется);
  • если сделка совершается с имуществом, распоряжение которым запрещено или ограничено – например, если владелец находится в процессе банкротства, недвижимость арестована решением суда и т.д.

В отличие от ничтожных, оспоримые сделки требуют признания их недействительными в суде, и только после этого они теряют свою юридическую силу. Основания для оспаривания сделок с недвижимостью могут быть следующими:

  • сделка была проведена без согласия третьего лица или государственного органа – например, квартира, находящаяся в пользовании по договору ренты, была продана без согласия рентополучателя, или один из супругов продал дом без согласия другого;
  • одна из сторон договора не осознавала своих действий – лицо находилось в состоянии алкогольного/наркотического опьянения, в состоянии аффекта, в болезненном состоянии, которое мешало осознавать собственные действия (более подробно об этом можно прочитать в статье 177 ГК РФ с комментариями относительно ее трактовки);
  • сторона договора была введена в заблуждение, против нее использовались шантаж, угрозы, насилие, обман – сделки должны заключаться по доброй воле всех сторон, и малейшее давление на одну из сторон – основание для оспаривания;
  • сделка признается кабальной – одна из сторон вынуждена была ее заключить на крайне невыгодных условиях из-за тяжёлого экономического состояния, например, владелец продал квартиру существенно дешевле среднерыночной стоимости из-за болезни родственника, которому нужны деньги на лечение.

Процедура оспаривания сделки с недвижимостью

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры или других действий с недвижимостью возможно исключительно в судебном порядке – только суд имеет право вынести вердикт о признании того или иного договора недействительным. Порядок действий в этом случае такой:

1
Подготовка искового заявления и сопутствующих документов

в иске, помимо стандартной информации об истце и ответчике, наименовании суда, указывается его суть, обстоятельства заключения сделки, включая основания для оспаривания, доказательства своей позиции, требование – признать сделку недействительной. Среди дополнительных документов стоит упомянуть копию оспариваемого договора, бумаги, подтверждающие вашу позицию (например, справка из больницы о состоянии здоровья стороны сделки, претензия третьей стороны и т.д.), а также квитанцию об оплате судебного сбора.

2
Подача иска

Заявление подается в суд общей юрисдикции по месту регистрации ответчика. Подать иск можно как лично, так и по почте – заказным письмом с описью вложения. Также копии иска нужно отправить ответчику и всем другим заинтересованным лицам. Если иск составлен правильно, он будет принят к рассмотрению, и назначена дата слушаний.

3
Рассмотрение в суде

В назначенное время заявитель или его представитель должны прийти в суд, озвучить позицию, приведенную в иске, привести доказательства и убедить судью своей правоте. Если это удастся, сделка будет признана недействительной. В противном случае можно подать апелляцию в вышестоящий орган.

Сроки процедуры

Подавая иск в суд, обязательно нужно учитывать срок исковой давности. И в этих сроках кроется еще одно различие между оспоримыми и ничтожными сделками. Так, для первых из них срок оспаривания сделки с недвижимостью составляет 1 год с момента вступления договора в законную силу, а для ничтожных – увеличивается до 3 лет.

Таким образом, если сроки пропущены, и иск не подан вовремя, признать сделку недействительной будет невозможно. Однако есть один нюанс: если срок давности оспаривания сделки с недвижимостью пропущен по уважительной причине (например, из-за тяжёлой болезни, срочной службы в армии, отбывания тюремного заключения и т.д.), его можно восстановить через суд, после чего воспользоваться стандартной процедурой оспаривания сделки.

Хотите оспорить сделку с недвижимостью?

Получите консультацию адвоката: +7 (495) 762-48-48

Как адвокат поможет оспорить сделку с недвижимостью?

Споры, касающиеся недвижимости, всегда очень важны, ведь на большие средства. Потому необходимо воспользоваться помощью грамотного адвоката по недвижимости. Он поможет не только консультациями, но и сможет подготовить все необходимые документы, основания для оспаривания, и будет представлять ваши интересы в судах вплоть до получения желаемого результата. Участие адвоката существенно повышает шансы на благоприятный исход дела.

Заключение

Если сделка с недвижимостью нарушает ваши интересы, ее можно оспорить. Для этого потребуются определенные основания, которые нужно предоставить суду. Необходимо также помнить о сроках исковой давности по подобным спорам. Добиться положительного результата поможет адвокат по недвижимости.

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!


Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять